# ¿Cómo escriturar una casa o terreno si el dueño murió? Guía paso a paso > Sí se puede escriturar una casa o terreno cuyo dueño murió, pero antes debe tramitarse la sucesión, con testamento o intestamentaria, ante notario si hay acuerdo o ante juez si no. Una vez adjudicado el inmueble a los herederos, el notario otorga la nueva escritura y la inscribe en el Registro Público de la Propiedad. - Publicado: 2024-09-11 · Actualizado: 2026-09-23 - Autor: Lic. Orlando Villalobos - Categoría: Herencias y Sucesiones - Etiquetas: escriturar casa, dueño fallecido, cambio de nombre de escrituras, sucesiones, herencias, registro público de la propiedad - URL canónica: https://lgpsabogados.com/blog/se-puede-escriturar-una-casa-si-el-dueno-murio/ - Despacho: LGPS Abogados · Av Pablo Neruda 4202, Col. Universidad, Zapopan, Jalisco · +52 33 2902 1011 · https://lgpsabogados.com/ --- Sí se puede escriturar una casa o un terreno cuyo dueño murió, pero no con un simple "cambio de nombre": primero hay que tramitar la sucesión para que un notario o un juez adjudique el inmueble a los herederos, y solo entonces se otorga la nueva escritura. En Jalisco el procedimiento lo marcan el Código Civil y el Código de Procedimientos Civiles del Estado, y puede hacerse ante notario cuando todos los herederos están de acuerdo. Aquí te explicamos cada paso, qué documentos reunir y qué pasa si dejas la casa a nombre del fallecido. ## ¿Cuánto tiempo puede estar una vivienda a nombre de un fallecido? No hay un plazo legal que obligue a escriturar en cierto tiempo ni una multa por no hacerlo. Lo que sí hay son consecuencias que crecen con los años: la casa no se puede vender, hipotecar ni regularizar; si fallece alguno de los herederos, su parte pasa a sus propios herederos y el trámite se multiplica; y quien ocupe el inmueble sin título puede terminar reclamándolo. Es frecuente que una casa lleve diez o veinte años a nombre de un familiar fallecido. Cuando por fin la familia quiere venderla, suele haber que tramitar varias sucesiones encadenadas, localizar a herederos que viven fuera y reunir actas que ya no aparecen. Mientras más tiempo pasa, más se complica el trámite. ## ¿Es obligatorio escriturar una casa heredada? No hay una obligación con sanción, pero sin escritura a tu nombre no eres propietario frente a terceros. La herencia te da el derecho; la escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad es lo que te permite ejercerlo: vender, rentar con contrato formal, hipotecar, ceder o dejar la casa a tus hijos sin que tengan que rehacer el camino. También protege frente a reclamos. Si otro heredero, un acreedor del fallecido o un poseedor alega derechos sobre la casa, quien tiene la escritura inscrita está en una posición mucho más sólida. ## Paso 1: determina si hay testamento El primer paso es averiguar si el propietario dejó **testamento**. Se solicita una búsqueda en el Registro Nacional de Avisos de Testamento (RENAT) y en el Archivo de Instrumentos Públicos de Jalisco. Puede hacerse dentro del propio juicio sucesorio, testamentario o intestamentario, o a través de un notario. - Si hay testamento, la sucesión es **testamentaria** y el inmueble se adjudica conforme a la voluntad del fallecido. - Si no lo hay, la sucesión es **intestamentaria** y heredan quienes señala el Código Civil del Estado. ## Paso 2: sucesión testamentaria Con testamento, se abre la sucesión ante notario, si todos los herederos y legatarios son mayores de edad y están de acuerdo, o ante juez en los demás casos. En ella se: - **Reconoce la validez del testamento** y a los herederos que nombra. - **Nombra al albacea**, casi siempre designado en el propio testamento, que administra los bienes y ejecuta las instrucciones. - **Inventaría y valúa** los bienes, incluida la casa. - **Adjudica** cada bien a su heredero, una vez cubiertas las deudas. ## Paso 3: sucesión intestamentaria Sin testamento, la ley fija quién hereda y en qué orden: 1. Los descendientes (hijos). 2. El cónyuge o la concubina o el concubino. 3. Los ascendientes (padres). 4. Los parientes colaterales hasta el cuarto grado (hermanos, sobrinos). El trámite también puede ser notarial o judicial. Se acredita el parentesco con las actas, se **declaran herederos**, se nombra albacea, se hace inventario y avalúo, y se adjudica. Si no hay herederos, los bienes pasan a la beneficencia pública del Estado. Tenemos una guía específica sobre [quién hereda cuando no hay testamento](https://lgpsabogados.com/blog/quien-hereda-los-bienes-de-una-persona-si-no-hay-testamento/). ## Cambio de nombre de escrituras por fallecimiento: pasos Mucha gente busca "cambio de nombre de escrituras" como si fuera un trámite de ventanilla. No lo es: la escritura no se corrige, se otorga una nueva a favor de los herederos, y para eso hace falta la adjudicación previa. Estos son los pasos, en orden: 1. **Reúne los documentos base**: acta de defunción, escritura actual de la casa, identificaciones y actas de nacimiento o matrimonio que acrediten el parentesco, y el testamento si existe. 2. **Tramita la sucesión** ante notario o juez hasta obtener la **adjudicación** del inmueble a los herederos. 3. **Pide al notario la escritura de adjudicación**. Necesitará el auto o acta de adjudicación, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los recibos de predial y agua al corriente. 4. **Paga el impuesto de transmisión y los derechos**. En Jalisco es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, municipal, más los derechos de inscripción y los honorarios notariales; el notario los calcula y los entera. 5. **Inscribe la escritura** en el Registro Público de la Propiedad. Con la inscripción, la casa queda a nombre de los herederos y ya puede venderse, hipotecarse o heredarse de nuevo. Si la casa se adjudica a varios herederos, la escritura los registra como copropietarios en las partes que les correspondan. Vender después exige la firma de todos. ## Impuestos y costos que intervienen Los dos cobros públicos más significativos al escriturar los bienes adjudicados son: - **Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales**, que recaudan los municipios sobre el valor del inmueble. - **Derechos de registro**, que cobra el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado. A ellos se suman dos costos privados: - **Honorarios notariales**, que dependen del valor de la operación. - **Avalúo** del inmueble, necesario tanto para la sucesión como para la escritura. Los montos cambian con el valor de la casa y con las tarifas vigentes de cada año, por eso no publicamos cifras: pide al notario o a tu abogado una cotización con el avalúo en mano. ## ¿Qué pasa si hay conflicto entre los herederos? Si los herederos no se ponen de acuerdo, la vía notarial se cierra y la sucesión debe seguir ante un juez, que resolverá quién hereda y cómo se reparte. El proceso se alarga y conviene contar desde el inicio con un abogado especializado en sucesiones. Si sospechas que un juicio ya concluido te dejó fuera, lee cómo [anular o impugnar un juicio intestamentario](https://lgpsabogados.com/blog/como-anular-un-juicio-intestamentario-en-mexico/). ## Fundamento legal - **Código Civil del Estado de Jalisco**: sucesión testamentaria e intestamentaria, orden de los herederos, albacea, inventario, partición y adjudicación. - **Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco**: juicio sucesorio y tramitación de la sucesión ante notario cuando los herederos y legatarios son mayores de edad y están de acuerdo. - **Ley del Notariado del Estado de Jalisco**: intervención del notario en la sucesión y en la escritura de adjudicación. - **Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco**: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. - **Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Jalisco**: inscripción de la escritura y efectos frente a terceros. Esta sección resume las normas aplicables; los artículos concretos y su aplicación a tu caso los revisa el abogado que lleva el asunto. ## ¿Necesitas ayuda para escriturar una casa heredada? En [LGPS Abogados](https://lgpsabogados.com/herencias/) tramitamos sucesiones testamentarias e intestamentarias en Guadalajara y Zapopan, ante notario o ante juez, hasta dejar la escritura inscrita a nombre de los herederos. Cuéntanos tu caso y te decimos por qué vía conviene y qué documentos reunir. Si aún estás a tiempo de evitar todo esto a tu familia, septiembre es el [Mes del Testamento](https://lgpsabogados.com/blog/mes-del-testamento-jalisco/). [Agenda tu consulta](https://lgpsabogados.com/contacto/) ## Preguntas frecuentes ### ¿Se puede escriturar una casa si el dueño murió? Sí, pero primero debe tramitarse la sucesión, testamentaria o intestamentaria, para que un juez o notario adjudique el inmueble a los herederos. Después el notario otorga la nueva escritura y la inscribe en el Registro Público de la Propiedad. ### ¿Cuánto tiempo puede estar una vivienda a nombre de un fallecido? La ley no fija un plazo máximo ni una multa por dejar la casa a nombre de quien murió. El problema es práctico: mientras siga así no se puede vender, hipotecar ni regularizar, y cada año que pasa suele haber más herederos, más documentos que reunir y más riesgo de que alguien reclame la posesión. ### ¿Es obligatorio escriturar una casa heredada? No hay una obligación legal con sanción por no hacerlo, pero sin la escritura a tu nombre no eres propietario frente a terceros: no puedes vender, hipotecar, ceder ni heredar la casa con seguridad, y quedas expuesto a que otro heredero o un poseedor la reclame. Escriturar es lo que convierte la herencia en propiedad. ### ¿Cómo hacer el cambio de nombre de escrituras por fallecimiento? No existe un "cambio de nombre" directo: la escritura se otorga de nuevo. Se tramita la sucesión, el notario o el juez adjudica el inmueble a los herederos, el notario redacta la escritura de adjudicación, se pagan el impuesto de transmisión y los derechos, y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. ### ¿Cómo escriturar un terreno si el dueño murió y nunca tuvo escrituras? La sucesión solo puede adjudicar bienes que estén documentados a nombre de la persona fallecida. Si el terreno no tiene escritura, primero hay que obtener un título de propiedad; la vía depende de cómo se adquirió y de cuánto tiempo se ha poseído, y la determina un abogado en cada caso. ### ¿Cuánto tarda escriturar la casa de una persona fallecida? Una sucesión ante notario, con todos los herederos de acuerdo, suele tomar de 5 a 8 meses. Una sucesión judicial con acuerdo entre herederos, de 6 a 10 meses; sin acuerdo no hay plazo definido. En ambas vías el tiempo se alarga por causas extraordinarias, como la muerte de un heredero o del notario durante el trámite. ### ¿Qué pasa si el dueño murió sin testamento? Se abre una sucesión intestamentaria. La ley determina quiénes heredan (hijos, cónyuge, padres y parientes colaterales) y, tras la declaratoria de herederos y la adjudicación, el inmueble se escritura a su nombre. ### ¿Puedo vender la casa antes de escriturarla a mi nombre? No. Mientras el inmueble siga a nombre de la persona fallecida no puede venderse válidamente. Primero debe concluir la sucesión y escriturarse a favor de los herederos. --- Fuente: https://lgpsabogados.com/blog/se-puede-escriturar-una-casa-si-el-dueno-murio/ — LGPS Abogados, Guadalajara. Cita con atribución; no destinado a entrenamiento de modelos (ver Content-Signal en https://lgpsabogados.com/robots.txt).